Ein Gastartikel von Martin Czaja
Büros von der Stange? Damit kommen Vermieter in Berlin nicht weit – vor allem dann nicht, wenn sie Firmengründer als Mieter gewinnen wollen. „Flex space“ ist das Gebot der Stunde, also Flächen, die sich flexibel den Nutzungsbedürfnissen anpassen lassen – und das über Jahre hinweg. Insbesondere bei jungen E-Commerce-Unternehmen sind neue Nutzungskonzepte und die Möglichkeit der Flächenexpansion gefragt.
Ein Tisch, ein Stuhl, ein Computer – viel mehr benötigen die meisten Firmengründer zunächst einmal nicht. Die Anforderungen an die von ihnen genutzten Flächen sind entsprechend überschaubar, nur möglichst preisgünstig soll es sein. Fruchtet die Idee des Gründers, steigen die Ansprüche und in der Regel der Flächenbedarf.
Dass dies in der Hauptstadt erfreulich häufig der Fall ist, zeigt der insgesamt hohe Flächenbedarf der hiesigen Start-up-Szene. So hat das Immobilienberatungsunternehmen CBRE ermittelt, dass etwa der TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation) hier im bundesdeutschen Vergleich mit fast einem Viertel des gesamten Flächenumsatzes von 2010 bis 2014 einen überproportional starken Wert aufweist. Im ersten Quartal 2015 habe der TMT-Sektor sogar rund 40 Prozent der Berliner Bürovermietungsaktivität ausgemacht.
Kommunikation und Erlebnis
Doch Büro ist in diesem Fall nicht gleich Büro – und am allerwenigsten das althergebrachte Büro. Dominieren beispielsweise in Konzernen teilweise immer noch klassische Raumstrukturen mit einzelnen Bürozellen, Konferenzraum und Teeküche, in der sich aufgrund der Enge manchmal kaum zwei Personen gleichzeitig aufhalten können, soll in den Räumlichkeiten junger Unternehmen vor allem eine offene Kommunikation möglich sein.
In der konkreten Ausgestaltung der Flächen unterscheiden sich die Unternehmen allerdings. Klassische IT-Unternehmen etwa forcieren zwar auch eine kommunikationsfördernde Atmosphäre, beispielsweise durch Großraumbüros oder Lounges. Bei E-Commerce-Unternehmen wird dieser Gedanke der „Erlebnislandschaft“ häufig einen Schritt weitergedacht. Kickertische oder Tischtennisplatten werden dabei nicht bloß in den Raum gestellt. Sie sind häufig Dreh- und Angelpunkte der Interaktion in den jungen Firmen.
Flexibel statt einfach nur „hip“
Während Start-ups, die sich bereits im Markt etabliert haben und daher finanziell gut aufgestellt sind, den Unternehmensstandort als Statussymbol begreifen und auch bereit sind, dafür höhere Mieten zu zahlen, entscheiden jüngere Firmen teilweise anhand anderer Kriterien über den Standort. Für sie steht die Möglichkeit im Fokus, expandieren zu können.
Diese Flexibilität lassen sich die Unternehmen auch vertraglich zusichern, zum Beispiel mittels Anmietrechten an freien oder frei werdenden Flächen im jeweiligen Objekt. Auch bei der Vertragsgestaltung selbst erwarten sie ein gewisses Maß an Flexibilität – immerhin steht ihr Unternehmen erst am Anfang und der weitere Verlauf ist nicht immer gesichert.
Miteinander – nicht nur in der Immobilie
Nicht nur, was das Innenleben der Immobilien betrifft, haben Start-ups insbesondere im IT- und E-Commerce-Segment besondere Vorstellungen, sondern auch in punkto Umgebung. So sind ausreichend Parkplätze gewiss kein Anmietungskriterium, wohl aber eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Verfügbarkeit von Car-Sharing-Fahrzeugen und Ladestationen für Elektro-Autos. Auch der Branchenmix und die Kommunikation innerhalb des Areals ist vielen Jungunternehmern wichtig, da dies Raum zum Austausch und sogar Synergieeffekte ermöglichen kann.
Autoreninformation
Martin Czaja ist Leiter Asset Management bei der BEOS AG. Die BEOS ist ein unabhängiger Projektentwickler und Asset Manager mit Hauptsitz in Berlin. Sie entwickelt und managt mit einem interdisziplinären Team von 73 Mitarbeitern und vier weiteren Büros gemischt genutzte Gewerbeobjekte aus den Bereichen Büro, Produktion, Service und Logistik. Mit einem Wort: Unternehmensimmobilien.
